양도소득세법상 오피스텔, 공실 오피스텔 주택일까? 상가일까?

양도소득세에서 오피스텔은 어떻게 취급될까?

오피스텔은 업무용과 주거용, 두 가지로 활용될 수 있어 양도세 과세 기준에서 혼란을 주는 경우가 많습니다. 특히, 사용자의 의사와 실제 용도에 따라 법적 지위가 달라지기 때문에 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 오피스텔의 양도소득세 처리 방식과 관련된 기준 및 사례를 정리해 보겠습니다.

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1. 오피스텔은 주택일까, 아니면 업무용일까?

양도세 규정에서는 오피스텔의 실제 용도에 따라 주택 여부가 결정됩니다.

• 업무용으로 사용된 오피스텔: 주택으로 보지 않습니다.
• 상시 주거용으로 사용된 오피스텔: 주택으로 간주됩니다.
  이는 국세청의 조세심판례 조심2018서1018(2018.5.23) 에서도 확인할 수 있습니다. 

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2. 다른 법에서의 오피스텔 취급

오피스텔은 세법과 그 외법에서 다르게 규정하고 있습니다.

• 주택법: 오피스텔을 주택이 아닌 준주택으로 분류.
• 부가가치세 및 취득세: 공부상 주택으로 등재된 여부에 따라 과세를 판단.
• 현실적으로 법마다 일관성이 없는 경우가 많아 개별적인 검토가 필요합니다.

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3. 공실 상태의 오피스텔, 집으로 볼까?

오피스텔이 공실일 경우, 주택으로 판단하는 기준은 다음과 같습니다. [양도세 집행기준(89-154-13)]

• 업무용으로 승인된 상태 유지: 내부 구조가 업무용으로 설계된 채 유지되고, 변경되지 않은 경우 주택으로 보지 않습니다.
• 주거용으로 구조 변경: 내부 시설과 구조가 주거용으로 개조되었다면 주택으로 간주됩니다.

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4. 심판례를 통해 본 오피스텔의 주택 여부

오피스텔의 주택 여부는 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 판단합니다.

① 주택으로 판단한 사례

• 내부 시설에 싱크대, 옷장, 장롱, 침대 등 주거용 설비가 고정적으로 설치된 경우.
• 임대차 계약서, 전력 사용량, 수도 및 가스 사용량 등을 통해 실제 주거 목적으로 사용된 정황이 인정된 경우.
  • 사례: 조심2021서3175(2021.9.1)에서는 내부 구조가 주거용으로 판단됨에 따라 주택으로 인정되었습니다.

② 주택으로 보지 않은 사례

• 업무용과 주거용이 반복되다가 공실로 남아 있는 경우, 건축물 대장의 기재 상태에 따라 업무용으로 판단.
  • 사례: 조심2021서3007(2022.6.28)에서는 업무용으로 유지되던 오피스텔이 공실 상태라면 주택으로 볼 수 없다고 판결.

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5. 오피스텔 분양권은 주택일까?

오피스텔 분양권은 양도세 비과세 또는 중과세 판정 시 주택으로 보지 않는 것이 일반적입니다. 이는 서면법규재산2021-586(2022.1.27)에서 명시되어 있습니다.

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6. 결론

오피스텔의 주택 여부는 사용자의 실제 용도와 구조에 따라 달라집니다. 상시 주거용으로 사용된 오피스텔은 주택으로 간주되어 양도세가 과세될 수 있으며, 업무용으로 유지된 경우 주택으로 보지 않습니다. 또한, 공실 상태나 분양권의 경우 별도의 판단 기준이 적용됩니다.

오피스텔 매도나 양도세 신고를 계획 중이라면, 내부 시설과 구조, 사용 기록 등을 면밀히 점검한 후 과세 당국의 규정을 확인해야 합니다.